【横浜市鶴見区の不動産屋】再建築不可物件はどこまでリフォームできるのか解説します

再建築不可物件の建物は古いため、住むにあたってリフォームやリノベーションを検討する人は多いでしょう。
しかし、リフォームやリノベーションはどこまで認められるのでしょうか？
あまりやり過ぎると、再建築と変わらないとみなされないか不安になるかも知れません。
リフォームが可能な範囲について、解説します。

リフォームやリノベーションはどこまで可能？

再建築不可物件というのは、建築基準法では住宅の建築が認められていない土地と建てられている建物のことをいいます。
もし、現在ある建物が倒壊や焼失などで失われたとしても、立て直すことは禁止されているのです。

だからといって、一切の工事が禁止されているわけではありません。
特に、古い建物なので住むためにはリフォームが必須といえるでしょう。
しかし、立て直しを禁止されている以上、リフォームにも制限があるのではないかと思う人もいると思います。

リフォームやリノベーションは、一定の範囲に限り認められています。
一定の範囲については、原則として建築確認申請が必要かどうかで判断されます。
建築確認申請というのは、新築や大規模な修繕などの工事をするにあたって、自治体に確認をすることをいいます。

柱や屋根、階段、床、壁などの主要構造部の内どれかの2分の1を超えて修繕する場合は、大規模修繕とみなされて建築確認申請が必要となってしまいます。
元々の構造部を全て変えるわけにはいかず、2分の1は残しておかなくてはいけません。

リノベーションは、建築物の規模や機能の同一性を失わない範囲で変更して改造することをいいますが、リフォームと同様に主要構造部の2分の1を超えて修繕する場合は、申請が必要となります。

ただし、木造住宅で2階建ての場合、基本的に建築確認申請は不要です。
木造3階建てや鉄骨2階建ての場合は、申請が必要です。
また、増築工事は基本的に申請しなくてはいけません。

建築不可物件のほとんどは木造2階建てか1階建てなので、基本的には不要となります。
しかし、増築する場合は必要です。
リフォームが可能な範囲は、増築を伴わなければいいということになるでしょう。

リフォームの前に事前確認を

再建築不可物件のリフォームは、判断が難しい例もあります。
リフォームの定義は、既存の基礎部分を残して改築や修繕をすることとなっていますが、
どこまで残していれば認められるのかははっきりとしていません。

また、古い建物なので現在の建築基準は満たしていません。
広い範囲でリフォームする場合は、耐震補強工事なども行う必要があるかもしれません。
つまり、普通の住宅よりもリフォーム費用は嵩むのです。

立地によっては、工事に必要な重機が入り込めず、資材も運べないことがあります。
また、工事の足場が組めないというケースもあり、工事そのものができるとも限らないのです。

再建築不可物件の工事をする場合、事前に再建築不可物件の専門業者に確認してもらうようにしてください。
見積もりなども依頼して、費用をよく確認してからリフォームを依頼しましょう。

再建築不可物件に慣れていない業者に依頼した場合は、不慣れゆえに安請け合いをしてしまい、当日になって工事ができないと中止になるなどのトラブルがあるかも知れません。
事前確認は、欠かさないようにしてください。

まとめ

再建築不可物件は立て直しができないものの、リフォームやリノベーションは可能なので、古くなった配管や配線などを変えて、床や壁なども新しくできます。
ただし、増築は基本的にできないため、注意してください。
また、再建築不可物件の工事は道が狭いことや敷地に足場が組めないことなどもあり得るため、工事を依頼する際は再建築不可物件専門の業者や、何回も取り扱っている業者を探して依頼するようにしましょう。