【横浜市鶴見区の不動産会社】遺産分割協議時における収益物件取扱いのポイント

遺産分割協議では、相続人同士がまだ配分などの決まっていない被相続人の財産について、どう扱うのかを決定します。
また被相続人の財産には不動産も含まれ、場合によってはその中に賃貸マンションなどの収益物件があることも考えられます。
今回は、遺産分割協議時における収益物件取扱いのポイントを解説します。

遺産分割が確定するまでの賃料債権の帰属

遺言書がない場合、相続開始から遺産分割協議が整うまでの間に発生した賃料は、当然には物件を継いだ人のものにはなりません。
最高裁の判例により、この期間の賃料は“各相続人が法定相続分に応じて共有するもの”とされています。

よくあるトラブルは、管理を行っている特定の相続人が、自分の口座で賃料を独占してしまうケースです。
これを防ぐためには、協議の中で“相続開始から現在までの賃料も、物件を取得した人が遡って取得する”といった合意を明確に書面に残す必要があります。

合意がない場合、過去の賃料分を精算するために別途不当利得返還請求などの手続きが必要になるおそれがあるため、物件の帰属とセットで賃料の分配のことも協議しましょう。

共有分割を避け、単独所有を原則とする

収益物件を兄弟などで共有持分として分けることは、将来的なトラブルの火種となるため推奨されません。

共有状態にすると、大規模修繕の実施、賃貸借契約の条件変更、将来の売却などの意思決定において、共有者全員の同意や過半数の賛成が必要になります。
管理方針の食い違いから修繕が遅れ、物件の資産価値が下がるケースは少なくありません。

また共有者の一人に相続が発生すると、さらに権利が細分化され、見ず知らずの親族と共同経営を強いられるリスクもあります。

どうしても公平に分けたい場合は、特定の一人が物件を相続し、他の相続人には現金を支払う代償分割や、物件を売却して現金を分ける換価分割を検討すべきです。
管理責任と収益の帰属を一本化することが、長期的な安定経営の鍵になります。

債務と管理費用の承継

収益物件には建築時のローンが残っていることが多く、このマイナスの財産の扱いには注意が必要です。

銀行とのローン契約は、遺産分割協議で誰が払うかを決めたとしても、銀行側が承諾しない限り、法定相続分に応じて全員が義務を負い続けます。
そのためあらかじめ金融機関と協議し、債務引受の手続きをスムーズに進められるか確認しておくことが不可欠です。

また賃借人から預かっている敷金の返還義務も忘れがちです。
敷金返還義務は物件の所有権と共に承継されますが、将来の返還に備えた現預金が十分に確保されているか確認してください。

あわせて固定資産税や管理委託費、火災保険料なども考慮し、単に表面上の収益性だけでなく、純利益のキャッシュフローに基づいた公平な配分を検討しましょう。

まとめ

遺産分割協議が行われる場合、相続人同士が良好な関係であり、なおかつ普段から連絡を取り合っているのであれば、そこまでトラブルが起こる可能性は高くありません。
しかし疎遠だったり関係性が悪かったりすると、トラブルが起こりやすくなります。
さらに収益物件のような細かいルールがある財産を引き継いだ場合は、円滑に協議が行われないケースが多いため、ある程度の前準備が必要です。
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