【横浜の不動産会社】生産緑地の一部解除について

生産緑地には、一部解除というものが存在します。
こちらは、指定された農地全体ではなく、一部の面積のみを自治体に届け出て、住宅用地などに転用することを指します。
今回は、生産緑地の一部解除に関する主要な項目をまとめましたので、興味がある方はぜひ参考にしてください。

解除可能な条件

生産緑地の一部解除は、原則として“主たる従事者の死亡”または“農業に従事することを不可能とする故障”が生じた際、市区町村に対して買取申し出を行うことで可能となります。
また、指定から30年が経過した際にも解除の権利が発生します。

この手続きの大きな特徴は、一団の土地すべてを解除する必要がない点です。

例えば相続が発生した際に「相続税の納税資金を捻出するために道路沿いの100㎡だけを売りたい」といった場合があるとします。
この場合、その部分だけを特定して買取申し出を行い、行為制限が解除されます。

これにより、残った面積については引き続き生産緑地として営農を継続しつつ、一部だけを宅地転用や売却に充てることが可能になります。

メリットと活用の目的

一部解除の最大のメリットは、農業の継続と資産運用の良いところ取りができる点です。
生産緑地をすべて解除してしまうと、残った農地も含めすべての土地に対して“宅地並み課税”が適用され、固定資産税が数十倍に跳ね上がるリスクがあります。

一部解除を選択することで、農業を続けたい土地については税制優遇を維持したまま、特定の区画だけを収益化できます。
具体的には、解除した土地にアパートやマンションを建てて家賃収入を得る、あるいは売却して納税資金や老後資金に充てるといった柔軟な活用が可能です。

特に都市部では地価が高いため、わずかな面積の一部解除であっても、相続対策や家族のライフスタイルに合わせた住居の建て替えなど、土地活用において有効な手段となります。

注意点と手続きのハードル

一部解除を行う際にもっとも注意すべきは、相続税の納税猶予との兼ね合いです。

納税猶予を受けている土地の一部を解除した場合、その解除した面積に対応する猶予税額だけでなく、それに対する利子税をあわせて納付しなければなりません。
この利子税は期間が長いほど高額になるため、慎重な計算が必要です。

また解除後の残された農地の条件にも注意が必要です。

生産緑地として認められるには、原則として300㎡以上の面積が必要です。
一部解除によって残りの面積がこの基準を下回ってしまうと、残った土地も生産緑地の指定を維持できなくなるおそれがあります。

さらに解除する土地が接道義務を満たしているかなど、解除後の土地が単体で活用可能な形状・条件を備えているかを事前に確認することが不可欠です。

まとめ

生産緑地を所有する方の中には、ある日相続などで突然手に入れることになったという方もいるでしょう。
このようなケースでは、特に一部解除という選択肢があることを頭に入れておきましょう。
また一部解除には、土地活用などに関するメリットがありますが、相続税などに関するデメリットも存在します。
そのため、メリット・デメリットは必ず天秤にかけなければいけません。
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